Besparen op de makelaar
De gemiddelde prijs van een koopwoning in Nederland bedraagt momenteel EUR 254.000. De courtage die een makelaar in rekening brengt, ligt tussen de 0,75 en 1,75% van de koopsom. Uit onderzoek van de Verenging Eigen Huis (VEH) en de Consumentenbond blijkt dat de meeste makelaars een vergoeding vragen van 1,5%. Zo kost de makelaar bij een gemiddeld koophuis u al snel EUR 3810,- exclusief BTW.
U betaalt de makelaarscourtage meestal voor een totaalpakket aan diensten, vanaf het zoeken naar een woning tot het afhandelen van het koopcontract. Bij een aantal makelaars is het mogelijk deze diensten los af te nemen. U kunt dan voor het bezichtigen, onderhandelen en afhandelen steeds een ander kantoor inschakelen. Ieder makelaarskantoor is vrij om de eigen tarieven te bepalen. Bij sommige makelaars staan de tarieven vast en bij andere is het zeker de moeite waard om te onderhandelen.
Door bijvoorbeeld tarieven op te vragen bij verschillende makelaars, kunt u de prijzen en het aangeboden dienstenpakket onderling vergelijken. U kunt ook besluiten om geen gebruik te maken van een makelaar en alle informatie via internet op te zoeken. Het volledige courtagebedrag kunt u dan in eigen zak steken, maar het kost wel veel tijd en vaardigheid om u in alle aspecten te verdiepen.

Tips bij oversluiten
In de meeste gevallen bent u een boeterente verschuldigd als u de oude hypotheek vervroegd/versneld aflost. Nu is het zo dat de boeterente die u betaalt bij het oversluiten van de hypotheek fiscaal aftrekbaar is. Financiert u echter de boeterente mee in de hypotheek dan kunt u de rente hierover niet aftrekken. Dit komt omdat rente over rente niet afgetrokken mag worden.
Een hypotheekofferte is normaal gesproken maar twee weken geldig. Maar als u de offerte eenmaal geaccepteerd heeft, dan is de aangeboden rente veel langer geldig.
Het is handig om te weten dat hypotheekverstrekkers altijd adverteren met zogenaamde venstertarieven. Dit zijn rentes die gelden voor nieuwe hypotheken of hypotheken die worden verlengd. Soms zijn er ook nog aparte actietarieven.

Nut en noodzaak van woningtaxatie
Bij het kopen van een bestaande woning zal de geldverstrekker u in bijna alle gevallen vragen om een volledig taxatierapport, opgesteld door een beëdigd taxateur. De kosten van een zo'n taxatie rapport komen voor uw rekening. U moet dan denken aan ongeveer 0,2% van de getaxeerde waarde. Wat is eigenlijk het nut en de noodzaak van een taxatierapport?
Zonder een taxatierapport hebben geldverstrekkers geen beeld van de woning. De taxateur fungeert dus eigenlijk als de ogen en oren van de hypotheekbank. In die functie rapporteert de taxateur ook over zaken als de ligging van het onderpand, de onderhoudstoestand en wordt er onderzoek gedaan naar zaken die de woningwaarde kunnen beïnvloeden. En natuurlijk heeft de taxateur als taak de waarde van de woning vast te stellen.
Bij deze waardebepaling wordt allereerst gekeken naar de waarde die de woning heeft in het normale economisch verkeer. Dit is de onderhandse verkoopwaarde. Vervolgens wordt de executiewaarde bepaald: de waarde van de woning als de hypotheek bank onverhoopt moeten overgaan tot een gedwongen verkoop (een zogenaamde executie). Deze waarde is voor de geldverstrekker van groot belang en is medebepalend voor de hoogte van het maximale hypotheekbedrag. In de regel ligt de executiewaarde ongeveer 12% á 13% onder de getaxeerde onderhandse verkoopwaarde.
Een taxatierapport kan ook nog een heel ander doel dienen: u kunt het gebruiken als leidraad voor het uitbrengen van een bod op een woning. Als u, met dit doel voor ogen, al in een vroeg stadium een taxatierapport laat opmaken, zorg er dan voor dat u datzelfde rapport ook voor de financiering kunt gebruiken, dat scheelt aanzienlijk in de kosten! Een hypotheekadviseur kan u behulpzaam zijn bij het laten opmaken van het taxatierapport en het kiezen van de juiste taxateur.

Overbruggingskrediet
Een nieuw huis kopen terwijl u het oude nog niet verkocht heeft, is een kostbare zaak. Als beide woningen met geleend geld gefinancierd zijn, betaalt u tweemaal hypotheekrente waardoor uw maandlasten verdubbelen. In zo'n geval kan een overbruggingskrediet uitkomst bieden.
Het overbruggings krediet is te vergelijken met een aflossingsvrije hypotheek. U betaalt namelijk alleen de rentelasten. Pas als de oude woning verkocht is, lost u met de verkoopopbrengst het krediet af. In de tussentijd kunt u zonder al te veel moeite de dubbele hypotheeklasten voldoen.
Helaas heeft u wat het overbruggingskrediet betreft niet zoveel keuze. In de meeste gevallen moet u bij de bank die de nieuwe hypotheek heeft verstrekt, een extra lening los zien te krijgen. Veel aanbieders hanteren voor de lening een maximale looptijd van een jaar. Soms kan de termijn opgerekt worden tot twee jaar.
Overigens kunnen de rentelasten tussen aanbieders onderling behoorlijk verschillen. De Consumentenbond heeft recent een groot aantal overbruggingskredieten vergeleken. Zo testte de bond leningen van EUR 40.000 met een looptijd van zes maanden. De totale rentelasten van de goedkoopste kredieten bedroegen ongeveer EUR 800, voor de duurdere moest ongeveer het dubbele betaald worden. Het voordeel van een goedkope hypotheekverstrekker kan zo teniet gedaan worden door een duur overbruggingskrediet.

Grens hypotheekgarantie stijgt
De grens voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is per 1 januari 2008 omhoog gegaan naar EUR 265.000. Dit bedrag is inclusief de bijkomende kosten die u bij de aankoop van de woning maakt. De verhoging betekent dat koopwoningen tot een koopsom van EUR 236.607 (bestaande bouw) of EUR 245.370 (nieuwbouw) voor de NHG in aanmerking komen.
Per 2005 is het aantal situaties waarin de NHG geldt, uitgebreid. Het gaat om de tweede hypotheek in verband met de uitkoop van de partner bij het verbreken van de relatie. Ook de aankoop of afkoop van erfpachtgrond kan onder de garantie vallen.
De borgtochtprovisie die u moet betalen bij het sluiten van de hypotheek is verlaagd van 0,30% naar 0,28%.

Koopsubsidie
U wilt een huis kopen, maar heeft u daar niet voldoende financiële middelen voor? Dan komt u misschien wel in aanmerking voor koopsubsidie. Deze subsidie is speciaal bedoeld voor mensen met een laag inkomen en weinig spaargeld. De overheid betaalt dan als ware een gedeelte van uw hypotheek. Dit bedrag kan oplopen tot zo'n EUR 200,- per maand belastingvrij.
Als u gebruik wilt maken van de subsidie, dan zijn er wel een aantal voorwaarden waar u aan moet voldoen. Ten eerste moet u minimaal 18 jaar oud zijn en moet het uw eerste koophuis betreffen. Daarnaast bestaat er een maximum bedrag dat u aan vermogen mag hebben. Als u geen fiscale partner heeft, is de hoogte van dit bedrag EUR 20.014 vóór de aankoop van de woning. Heeft u wel een fiscale partner dan bedraagt de hoogte van het bedrag EUR 40.028. De aankoopprijs is aan een maximum van EUR 163.625 gebonden. Dit bedrag is inclusief de aankoopkosten van de woning. Verder geldt als voorwaarde dat het hypotheekbedrag niet hoger mag zijn dan EUR 176.715. Dit houdt in dat bij een hogere aankoopprijs u het resterende bedrag zelf bij elkaar gespaard moet hebben.
De hypotheek kent ook een aantal voorwaarden. Zo bent u verplicht een rentevaste periode van 10 jaar te nemen en moet de hypotheek onder de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) procedure verstrekt worden.

Bouwfinanciering
Een nieuwbouwhuis betaalt u in termijnen. U sluit de hypotheek op het moment van aankoop en het geleende bedrag wordt op een aparte rekening (in depot) gezet. Als u een termijn moet betalen, wordt het bedrag overgeschreven. Over het geld dat in depot staat krijgt u rente.

Bijleenregeling
Vanaf 1 januari 2004 is de bijleenregeling in werking gesteld. In het kort houdt dit in dat u de overwaarde die vrijkomt bij verkoop van uw huis in de volgende koopwoning moet investeren. Doet u dit niet, dan vervalt de renteaftrek over het mogelijke leningbedrag ter grootte van de overwaarde.
Als u echter naar een goedkopere woning verhuist, dan behoudt u renteaftrek over de gehele hypotheek met als maximum uw oude hypotheekbedrag. De belastingdienst ziet de overwaarde uit uw vorige woning namelijk als een Eigen Woning Reserve (EWR).
Deze EWR is vijf jaar geldig en heeft de volgende consequentie: mocht u binnen deze termijn van vijf jaar een verbouwing aan uw eigen woning uitvoeren, dan bent u verplicht eerst uw EWR aan te spreken, voordat u de hypotheek verhoogt. De Eigen Woning Reserve wordt dan verlaagd met het bedrag waarvoor u gaat verbouwen.

De Vereniging van Federatie Financiële Planners (VFFP) waarschuwt voor ongewenste gevolgen van de bijleen regeling. In de praktijk blijkt dat er vaak foutieve maandlasten worden berekend. Dit gebeurt met name bij aankoop van een nieuwe woning, terwijl de oude woning nog niet is verkocht.
Dit komt doordat financieel adviseurs een onjuiste vraagstelling hanteren bij de hypotheekberekening voor de nieuwe woning. De adviseur vraagt vaak hoe groot de hypotheek op de huidige woning is, terwijl de correcte vraagstelling moet luiden: 'Hoe groot is de lening op uw huidige woning die onder 'eigen woning lening' valt?' Het gevolg van deze onzorgvuldigheid kan de consument flink benadelen. De Belastingdienst berekent de verkoopwinst namelijk door de opbrengst te verminderen met de verkoopkosten en de resterende hypotheekschuld die onder 'eigen woning lening' valt. Het resultaat van deze berekening is het vervreemdingssaldo.
Als bij die hypotheekschuld echter ook het gedeelte van de hypotheek wordt meegenomen dat onder het consumptief krediet valt, dan valt het vervreemdingssaldo hoger uit. Gevolg is dat het bedrag dat maximaal fiscaal aftrekbaar voor de nieuwe woning geleend kan worden, een stuk lager is.
Mocht u dus op het punt staan om uw huidige woning te verkopen en naar een nieuwe koopwoning te verhuizen? Let er dan goed op dat uw financieel adviseur de juiste vraagstelling hanteert. Anders komt u er pas bij de definitieve verkoop van de oude woning en de afstorting van de hypotheek achter wat de nare fiscale gevolgen van eventuele misrekeningen zijn.

Trage hypotheekbanken
Soms zijn banken nalatig bij het overmaken van het hypotheekbedrag aan de notaris. Hierdoor kunnen de koop- en hypotheekaktes niet op tijd verwerkt worden, waardoor kopers problemen kunnen krijgen met de verkoper van het huis. In zulke gevallen is het mogelijk dat de koper aan de verkoper extra geld moet overmaken.
Uit onderzoek blijkt dat van de circa 250.000 notariële aktes er zo’n 40.000 fout lopen doordat het hypotheekgeld niet op tijd overgemaakt wordt. Volgens de betrokken notarissen komt dit omdat banken blijkbaar hun belangstelling voor de klant verliezen als de hypotheek verkocht is. Met name de grootbanken behoren tot de boosdoeners. Het is dus geen overbodige luxe als u zelf alles goed in de gaten houdt.

Voorzichtigheid geboden bij NVM-koopakte
Mocht u als verkoper bij het sluiten van de koopovereenkomst van onroerend goed gebruik maken van de NVM-koopakte, dan kan dat tot vergaande aansprakelijkheid leiden. Vaak denkt ook de makelaar dat deze koopakte een evenwichtige regeling van de rechten en plichten van zowel koper als verkoper bevat. Dit berust volgens een analyse in Het Financieele Dagblad op een misverstand.
Zo staat er in de NVM-koopakte dat de onroerende zaak voor normaal gebruik geschikt moet zijn. Maar wat nu als de bijvoorbeeld de grond waarop het huis staat buiten uw weten om vervuild blijkt te zijn? De gevolgen zijn dan verstrekkend. U kunt zich als verkoper niet beroepen op onwetendheid of overmacht van het ontbreken van bepaalde eigenschappen of het aanwezig zijn van verontreining. De koopakte garandeert immers dat de verkochte onroerende zaak de feitelijke eigenschappen bezit voor normaal gebruik.
In de literatuur en rechtspraak bestaat onenigheid over de vraag of de NVM-koopakte een garantie omvat. De standaardclausules kunnen onduidelijkheid en risico's met zich meebrengen. Daarom kan het geen kwaad om voorzichtig te zijn met het gebruik van de koopakte. In ieder geval moet u goed overwegen of u de modelclausule ongewijzigd wilt overnemen.

Let op de kleine lettertjes
Hypotheekvoorwaarden, voor velen een gruwel, voor anderen een bron van inspiratie. Nog niet zo heel lang geleden hielden de verschillende geldverstrekkers er allemaal verschillende hypotheekvoorwaarden op na. Men kon van alles tegenkomen: van hele goede tot hele slechte voorwaarden. Het was dus zaak de juiste er uit te pikken. Inmiddels zijn deze hypotheekvoorwaarden onderling wel zo’n beetje gelijk, niet in de laatste plaats als gevolg van de druk die is uitgeoefend door de verschillende consumentenorganisaties. Toch zijn er op detailniveau nog wel verschillen te ontdekken. Verschillen die net voor u zodanig belangrijk kunnen zijn om juist wel of toch maar niet voor die ene geldverstrekker te kiezen.
Denkt u bijvoorbeeld aan de mogelijkheid om de rente van uw hypotheekcontract tussentijds te herzien, bij sommige kan dat wel, bij andere aanbieders helemaal niet of tegen hele hoge kosten. Ook interessant is de geldigheidstermijn van de hypotheekofferte, of van de aanbieding voor de verlenging van het contract na de eerste rentevaste periode. En wat dacht u van de mogelijkheden om vervroegd af te lossen, of van eventuele beperkingen bij een verhuizing? Rentebeleid, acceptatienormen, het zijn allemaal zaken die voor de gemiddelde consument nauwelijks te onderscheiden zijn maar die het product hypotheek wel tot een maatwerkproduct kunnen maken.
Praat eens met een hypotheekadviseur, al inventariserend kan hij of zij voor u nagaan wat uw wensen en behoeften zijn en daar de beste hypotheekoplossing voor aanbieden.